Mar. 28, 2014

Marmotte

Le printemps signifie le réveil de la nature, les consommateurs commenceront à magasiner pour une maison, à préparer les vacances d’été, à tondre le gazon. Ça devrait aussi signifier le réveil de la marmotte.

 

Malheureusement, comme à chaque année, les spécialistes en marketing des institutions financières vont en profiter pour endormir les consommateurs. Voici comment ceux-ci s’y prendront.

 

Premièrement, on verra des annonces partout pour la promotion des taux hypothécaires très bas, comme un taux fixe de 5 ans à 2.99% ou moins. Il y aura, comme tous les printemps, une petite guerre de taux et soudainement, au mois d’avril ou mai, il y aura une petite hausse de taux et le consommateur pourra dire à son beau-frère qu’il a su négocier quand c’était le temps.

 

Malheureusement, le consommateur s’est endormi sans qu’il le réalise. Le taux hypothécaire n’est pas la variable la plus importante dans la sélection d’un prêt hypothécaire. Il est plus important de s’informer sur les caractéristiques et les restrictions du produit. Voici un exemple d’un client que j’ai rencontré la semaine dernière.

Banque A

Solde hypothécaire : $313,000
Date de signature : 4 avril 2011
Date d’échéance : 4 avril 2016
Taux : 3.79%
Amortissement restant : 27 ans et 1 mois
Versement : $1537 par mois

 

Le client vient me voir pour calculer si ça vaut la peine de refinancer l’hypothèque afin de bénéficier des taux fixes de 5 ans à 2.99% offerts par quelques banques.

Nous avons regardé sa déclaration de coût d’emprunt et déterminé ensemble sa pénalité. Ce client, comme la majorité des Québécois, s’est fait endormir au printemps 2011 exactement comme ceux qui négocient présentement un taux fixe de 5 ans au printemps 2014. Pourquoi ?

 

Il faut choisir une institution financière en fonction des caractéristiques du produit et non pas en fonction du taux. Le taux affiché de la banque A en avril 2011 était de 5.34%. Le client a négocié un escompte de 1.55% ce qui lui a procuré un taux de 3.79% pour un terme de 5 ans.

 

La banque A calculera la pénalité sur le plus élevé de la méthode du différentiel de taux ou 3 mois d’intérêt.

 

Voici le calcul de la pénalité pour mon client fait par sa banque :

Le taux affiché pour un terme de 2 ans est de 3.14%. Donc, si la banque brise l’hypothèque aujourd’hui, elle perdra de l’intérêt pendant 2 ans, car l’échéance est en avril 2016. Nous pourrions logiquement penser que la banque calculera la différence au contrat, soit 3.79% moins le taux de 2 ans sur le marché de 3.14%. Malheureusement, ce n’est pas de cette façon que cette banque calcule la pénalité.

 

La banque prendra le taux affiché du contrat en 2011, soit 5.34% moins le taux restant équivalent 2 ans à 3.14%. Donc, elle facture (5.34% moins 3.14%) = 2.20% multiplié par le solde hypothécaire $313,000 * 2 ans= $13,772 de pénalité.

Pour une banque, le taux que le client a obtenu est escompté d’un rabais et ce rabais ne s’applique pas dans le calcul de la pénalité.

 

Banque B

Si le client avait choisi la banque B qui avait un taux de 3.89% en 2011 au lieu de 3.79%, la pénalité du client aurait été de 3.89% moins 2.89% (Taux 2 ans restant)= 1.00% multiplié par $313,000 * 2 ans= $6,260 soit une économie de 45%.

Il faut se dire la vérité, nous voyons dans notre pratique que plusieurs hypothèques ayant un terme de 5 ans ne se rendent pas à l’échéance. Il y a souvent un évènement important qui survient avant l’échéance par exemple, une décision de trouver une maison plus grande, une rénovation majeure, la séparation du couple ou autre. Donc, en théorie, il est vrai que si le client conserve l’hypothèque jusqu’en 2016, le taux aura été de 3.79%, mais lorsqu’on négocie une hypothèque, il faut poser des questions et comprendre les caractéristiques du produit et toujours conserver une porte de sortie.

 

Attention aux attrapes de taux

 

En ce printemps 2014, plusieurs institutions financières offriront un taux fixe de 5 ans à 2.99% aux clients. Certains de ces produits comportent des restrictions, comme l’impossibilité de renégocier son hypothèque pendant le terme. Seule la vente de la résidence devient une raison acceptable au contrat. Certains de mes clients affirment qu’ avec des taux aussi bas, les pénalités seront minimes dans 3 ans. Reprenons l’exemple ci-haut.

Banque A

Solde hypothécaire : $313,000
Date de signature : 4 avril 2014
Date d’échéance : 4 avril 2019
Taux : 2.99%
Amortissement : 25 ans
Versement : $1480 par mois

 

Supposons que le client brise l’hypothèque dans 3 ans et que le taux de 2 ans est au même niveau en 2017 à 3%.

La pénalité sera calculée de la façon suivante : Taux affiché du contrat en 2014 est de 4.99%. Vous avez eu un escompte de 2.00% inférieur au taux affiché des banques. Donc, la pénalité sera de 4.99%-3.00% (taux 2 ans restant) multiplié par le solde de $286,504 * 2 ans restant= $11,402

 

Banque B

La banque B offre présentement un taux de 3.09% au lieu de 2.99%. La pénalité est calculée en fonction du taux au contrat contrairement à la banque A. Dans ce scénario, Le plus élevé des deux méthodes de calculs sera de 3 mois d’intérêt qui s’applique. Ainsi, la pénalité dans 3 ans sera 3 mois d’intérêt soit $286,504 *3.09% divisé par 12 * 3 mois= $2213.

 

Recommandation :

Veuillez consulter un courtier hypothécaire qui pourra vous offrir plusieurs prêteurs. Le rôle du courtier est de choisir un produit qui vous offre les meilleures caractéristiques selon vos besoins et non pas de vous trouver nécessairement l’hypothèque au meilleur taux. Ne soyez pas la marmotte endormie au printemps 2014.

 

Hugo Neveu

Courtier hypothécaire agréé auprès de Planiprêt agence hypothécaire

 

hugo@sf3.ca

418-988-1777 poste 223

1-877-988-1777 poste 223.

 

*Crédit de l’article: Gilles Bouillon, Planiprêt agence hypothécaire.

 

Publié par Hugo Neveu dans Actualité, Concept, Hypothèque | Pas de commentaire

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