Un couple qui souhaite acheter une première résidence d’ici quelques années (disons 5 ans) et qui peut mettre de côté un peu d’argent devrait envisager d’ouvrir un CELI le plus rapidement possible.

Paul et Marie cotisent chacun 5000 $ par année pendant 5 ans dans un CELI. L’année de l’achat de leur première maison, ils ont accumulé chacun 25 000 $ dans leur CELI. En supposant qu’ils détiennent une marge admissible suffisante dans leur REER, ils y transfèreront chacun la somme totale.

En retirant de leur CELI ce montant, ils génèrent chacun l’année suivante de nouveaux droits de cotisation au CELI de 25 000 $.

Après un délai minimum de 90 jours, Paul et Marie peuvent retirer de leur REER les 25 000 $ afin de profiter du régime d’accès à la propriété, le fameux RAP.

Ils peuvent alors conserver ces 25 000 $ pour cotiser à leur CELI l’année suivante. Avec le remboursement d’impôt, ils font une mise de fonds pour l’achat de leur maison.

L’année suivante, ils cotisent chacun 25 000 $ à leur CELI et remboursent leur RAP dans leur REER, à même leur CELI, sur un délai de 15 ans. Ainsi, après la deuxième année, ce remboursement du CELI au REER (1/15 de 25 000 $) va générer de nouveaux droits de cotisation l’année subséquente. Ce 1/15 proviendra des rendements dégagés par les 25 000 $ dans le CELI.

Au bout du terme, le contribuable se trouve avec un REER de 25 000 $ et un CELI de 25 000 $, et ce, sans considérer les rendements.

C’est simple n’est-ce pas? Merci à Conseiller.ca pour l’exemple. Contactez-moi pour plus de détails.

C’est ce qui ressort d’une analyse de La Presse Affaires sur l’impact d’une hausse des taux hypothécaires. Pour guider les lecteurs, nous avons estimé la valeur de la maison qu’un ménage peut se permettre en fonction de ses revenus. Tout a été pris en compte: les impôts fonciers, les taxes scolaires, les frais de chauffage et la capacité de payer des ménages.

Notre grille d’analyse calcule d’abord le prêt hypothécaire qu’un travailleur peut assumer. S’ajoute à ce prêt l’acompte disponible, que nous fixons à 10% du prix de la propriété pour les besoins de l’exercice.

Ainsi, un ménage qui a des revenus annuels bruts de 80 000 dollars ne devrait pas consacrer plus de 1700 dollars à son logement à tous les mois. En retranchant les impôts fonciers et les frais de chauffage, il reste environ 1225 dollars pour les mensualités hypothécaires, selon nos estimations.

Par les temps qui courent, une telle mensualité permet d’obtenir un prêt hypothécaire de 239 000 dollars dans une institution financière, amorti sur 25 ans. Ce prêt suppose un taux hypothécaire de 3,75%, taux que les banques consentent actuellement pour un terme de trois ans, après négociation. En ajoutant un acompte de 10%, le prix de la maison ciblée ne devrait pas excéder 265 000 dollars.

Avec la hausse des taux d’intérêt attendue, l’hypothèque accordée pour une même mensualité diminuera. Par exemple, si les taux montent de 1,5 point de pourcentage d’ici 2012, le prêt accessible reculera à 214 000 dollars et la maison à 238 000 dollars.

Nos calculs sont évidemment approximatifs. Chaque municipalité prélève des impôts fonciers distincts et chaque propriété a un coût de chauffage qui lui est propre.

Nos hypothèses sont relativement conservatrices. Par exemple, le taux d’effort des ménages pour se loger, soit la portion de leurs revenus bruts consacrée au logement, a été fixée à 26% pour les fins de nos calculs. En comparaison, les institutions permettent un taux d’effort de 30% voire 32%. À ce niveau, les ménages devraient se serrer doublement la ceinture, d’autant plus s’ils ont des enfants.

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Consulter l’article de Rita Devlin Marier sur Argent:

photo tiré de www.cablecommunicators.org

La revente de maisons unifamiliales a bondi de 18% à Montréal en juillet par rapport à l’année dernière, et le prix des propriétés a également augmenté, a annoncé mardi la Chambre immobilière du Grand Montréal.

Le prix moyen d’une maison unifamiliale à Montréal en juillet 2009 était de 246 000$ contre 230 000$ en 2008. Le prix des condominiums est resté stable, tandis que le prix d’un immeuble à plusieurs unités a crû de 3%.

Ces deux derniers types de propriété ont également vu leurs ventes augmenter. Les ventes de condominiums ont bondi de 20%, tandis que les ventes des immeubles à plusieurs unités ont progressé de 18%.

« Il s’agit d’excellentes nouvelles pour les vendeurs et les acheteurs. Le marché est actif, les prix se maintiennent, la récession est derrière nous, les taux d’intérêt sont toujours bas, le marché de l’emploi s’améliore et la confiance des investisseurs est en hausse », s’est enthousiasmé Michel Beauséjour, le chef de la direction de la chambre immobilière.

M. Beauséjour a également fait valoir que les statistiques pour juillet indiquaient que la marché immobilier était en train de rattraper « un début d’année un peu plus au ralenti ».

Les ventes ont augmenté dans toutes les secteurs de la région métropolitaine de Montréal. Laval enregistre la plus grande hausse, de 24%, suivie par l’île de Montréal et sa rive Nord (19%). Les ventes de la Rive-Sud et de Vaudreuil-Soulanges ont augmenté de 16%.

Des chiffres exceptionnels à Toronto et dans l’Ouest

Si le marché de la revente de maisons est très bon à Montréal, les données de juillet ont été spectaculaires dans d’autres grandes villes canadiennes.

La chambre immobilière de Toronto a rapporté que les ventes pour juillet de cette année dans la ville reine ont bondi de 28% par rapport à 2008. Le prix médian d’une maison y est de 339 900$ contre 325 000$ il y a un an, une augmentation de 4,6%.

Une augmentation comparable, soit de 4%, a été enregistrée dans le prix d’une maison unifamiliale à Calgary, qui était de 436 782$ en juillet. Le prix médian d’un condominium y a également crû de 4%, pour atteindre 285 032$. Les ventes de maisons y ont bondi de 21%, et celles de condominiums de 31%.

À Vancouver, le prix des maisons a chuté de 5%, mais les ventes ont connu une croissance exceptionnelle, soit de plus de 89%, le meilleur résultat jamais enregistré pour un mois de juillet. En effet, 4114 demeures ont été vendues dans la métropole de la côte pacifique le mois dernier pour un prix médian de 528,821$.

Prix médian d’une maison unifamiliale, en juillet 2009

Montréal : 246 000$
Toronto : 339 900$
Calgary : 436 782$
Vancouver: 664 000$

Ventes à Montréal, juillet 2009, et augmentation par rapport à 2008

Maisons unifamiliales : 2045, +18%
Copropriétés : 930, +20%
Immeubles à plusieurs unités : 374, +19%

Prix médian à Montréal, juillet 2009, et augmentation des prix par rapport à 2008

Maisons unifamiliales : 246 000$, +7%
Copropriétés : 204 197$, 0%
Immeubles de deux à cinq logements : 349 500$, +3%

Tel que paru dans un article publié sur ARGENT ce matin voilà une nouvelle qui risque d’enchanter bien des nouveaux acheteurs de propriété.

Le mois dernier, Mark Carney, le gouverneur de la Banque du Canada, a gardé le taux directeur à 0,25%. À ce moment-là, il avait souligné que la devise constituait un risque majeur pour la croissance économique, ajoutant qu’il disposait de «souplesse» pour composer avec la situation.

Mardi dernier, le ministre fédéral des Finances, Jim Flaherty, a fait écho aux propos de M. Carney en indiquant que des «mesures pourraient être prises» pour amortir la vigueur du dollar canadien.

La semaine dernière, le dollar canadien a cependant plongé de près d’environ 1,50 cent US pour retomber sous la barre des 92,50 cents US. Mais des spécialistes ont évoqué la possibilité que la devise retrouve la parité avec le billet vert d’ici la fin 2009.

M. Carney a déjà fait savoir qu’il avait l’intention de ne pas apporter de changements à sa politique des taux jusqu’au deuxième trimestre de 2010 et prolonger cet engagement pendant un trimestre ou deux constitue la meilleure manière de freiner les élans du huard pendant une période plus longue, estime M. Holt.

Pour sa part, Andrew Spence, un ancien conseiller de la banque centrale canadienne et chef de l’analyse des changes chez TD Securities, avait fait une prédiction semblable le 31 juillet dernier.

«La vigueur du dollar canadien réduit en partie la nécessité de retirer des stimulants grâce à des hausses de taux quelque part au cours de la prochaine année», soulignait hier M. Holt au cours d’une entrevue téléphonique. «J’imagine sans mal qu’ils pourraient attendre un trimestre ou deux de plus», avait-il ajouté.

D’autres options telles que la vente de dollars canadiens pour affaiblir le taux de change ou l’achat de valeurs, qu’on appelle assouplissement quantitatif, sont susceptibles d’être inefficaces et elles pourraient affecter les marchés de crédit, selon M. Holt.

«Si vous êtes la Banque du Canada et que vous tentez de vous opposer aux marchés mondiaux des changes, bonne chance, dit-il. Vous vous préparez ainsi de gros ennuis.»

En 1998, la Banque du Canada a abandonné une politique de transactions systématiques sur les marchés des changes pour contrôler la volatilité du dollar. La banque centrale n’est pas intervenue sur les marchés des changes lorsque le huard a atteint un sommet record en 2007 ou lorsqu’il a connu en mai sa plus forte ascension en un mois depuis la guerre de Corée.

Des ventes en baisse

Un huard plus fort rend les biens manufacturés canadiens moins compétitifs tandis que les faillites de General Motors (GM) et de Chrysler cette année ont entraîné la fermeture d’usines, de concessionnaires et de fournisseurs de pièces.

Les ventes de l’industrie manufacturière ont chuté de 29% depuis juillet 2008 et les manufacturiers ont licencié 221 500 travailleurs au cours des 12 mois terminés en juin dernier, une baisse de l’effectif de 11%.

«Il y a toujours un risque avec cette sorte de chose», soutient Paul Riganelli, directeur financier de Exco Technologies Ltd. à Markham, en Ontario, en faisant référence à la tentative de la banque centrale d’influencer la valeur du huard.

«Je crois que la banque a fait ce qu’elle pouvait et je pense que le reste dépend de nous», ajoute-t-il.

Preuve que l’économie prend du mieux? Difficile à dire pour l’instant mais cet écrit de Carl Renaud sur le site argent.canoe.com peut en rassurer certains. En effet, selon les informations obtenue par ce dernier, les saisies seraient en ralentissement  en juin.

Les prêteurs hypothécaires ont repris seulement 208 résidences le mois dernier, une diminution de 21% par rapport à mai alors que 263 ménages s’étaient résolus à quitter leur domicile.

Une pause temporaire croit Daniel Langlois dont la firme GDL compile les saisies de maisons en territoire québécois.

«Juin, c’est le mois de l’année où il y a le plus de nouveaux prêts hypothécaires», a-t-il analysé, précisant que les saisies ne sont pas la priorité des créanciers.

Les reprises de maisons sont d’ailleurs demeurées en hausse par rapport à l’an dernier puisqu’elles ont grimpé de près de 17% par rapport à juin 2008.

La progression de juin est cependant beaucoup moins importante que les hausses observées depuis le début de l’année.

L’augmentation des saisies de maisons a été supérieure à 30% quatre fois entre janvier et mai à l’exception du mois de mars où le bond fût de seulement 25%.

Les mois de juillet et août seront à surveiller selon Daniel Langlois. «Les préavis continuent de monter», a-t-il souligné.

Plus de 900 préavis ont été enregistrés le mois dernier, une hausse de près 44% par rapport à juin 2008.

Les préavis sont des avis de 60 jours expédiés par des prêteurs hypothécaires qui menacent de saisir une résidence si ses propriétaires, en défaut de paiement, ne règlent pas leur solde dans un délai de 2 mois.

Plus de 60% des propriétés saisies en juin sont situées dans quatre régions, soit Laval-Laurentides, Montréal ainsi que la Montérégie et l’Estrie.

Le solde hypothécaire moyen de 208 résidences saisies à travers le Québec se chiffrait à 135 781$.

Que l’avenir nous réserve-t-elle? Est-on maintenant à l’abri? Avons-nous réellement atteint le creux de la vague?

La vie m’a appris que certaines questions demeurent toujours sans réponse fiable…

Voici d’ailleurs le dernier élément publié que je trouve très intéressant:

Il y a des erreurs communes que plusieurs propriétaires font lorsqu’ils mettent leur propriété en vente. Pour mettre toutes les chances de votre côté, voici une liste de cinq choses à éviter.

1. Gonfler le prix de la maison

Demander un prix plus élevé que la valeur réelle est probablement l’erreur la plus répandue. C’est compréhensible, tout le monde veut obtenir le maximum de la vente de sa maison. Par contre, cela peut avoir pour effet de rebuter les acheteurs et de retarder la vente. Soyez réalistes, prenez le temps d’étudier les comparables et d’analyser un peu le marché de votre région puis fixez un prix juste.

attention2. Stopper l’entretien de la maison

Une fois que leur maison est en vente, certains propriétaires ont tendance à la négliger. «À quoi bon», se disent-ils puisque celle-ci sera bientôt entre les mains de quelqu’un d’autre. Ce n’est pas la bonne attitude. Une maison propre et bien entretenue se vendra plus rapidement et parfois même à un meilleur prix. Il faut même redoubler d’efforts afin de vraiment mettre sa propriété en valeur.

3. Être trop émotif

Ce piège est probablement le plus difficile à éviter. Nombreux sont ceux qui développent un profond attachement affectif envers leur propriété. C’est tout à fait normal. Mais il faut tout de même garder la tête froide. Le processus de vente peut être stressant à différents égards. Par exemple, l’attente est parfois longue avant de trouver un acheteur. Il est toutefois inutile de s’énerver, un bon produit au bon prix trouvera assurément preneur. Autre exemple: durant la négociation, vous devrez faire preuve d’ouverture et être prêt à certains compromis. Ne vous laissez pas gagner par l’émotion!

4. Vider entièrement la maison avant d’avoir vendu

Avez-vous déjà remarqué que les maisons modèles des promoteurs immobiliers sont souvent meublées même si personne n’y vit ? C’est parce qu’il est plus facile de vendre une maison quand elle semble occupée que lorsqu’elle a l’air vide. La raison avancée est la suivante : quand ils visitent une maison, les acheteurs essaient de s’imaginer en train d’y vivre.  Alors autant que possible, laissez quelques meubles pour occuper l’espace. Vous pourriez aussi avoir recours aux services de professionnels du home staging qui vous louerons des meubles et viendrons les placer pour vous.

5. Mal s’entouré

Plusieurs professionnels peuvent vous aider dans le processus de vente de votre demeure. Qu’il s’agisse d’un notaire, d’un inspecteur en bâtiment, d’un arpenteur géomètre ou d’un évaluateur agréé, vous devrez le choisir avec soin. Dans tous les cas, le travail que vous allez leur confier est important. Prenez donc la peine de vérifier autour de vous si vos amis ont eu recours aux services de l’un ou l’autre de ces professionnels. Demandez-leur s’ils ont été satisfaits et si le travail a été bien fait. Vérifiez aussi s’ils font partie d’un ordre professionnel et s’ils ont une bonne réputation.

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