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Il y a beaucoup de bruit dans le marché. Est-ce que les taux d’intérêt seront à la hausse ? Est-ce les prix des résidences seront à la baisse au Québec au cours
des prochaines années ?

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L’économie canadienne est en faible croissance. L’Europe a de la difficulté, la Chine et les pays émergents progressent mais à un rythme plus faible que les années antérieures. Basé sur ces éléments, les clients pourraient présumer que les taux d’intérêt resteront faibles encore pour plusieurs années et que les prix de l’immobilier au Canada vont continuer à croître.

Nous croyons que la prochaine crise immobilière ne sera pas nécessairement causée par une augmentation des taux d’intérêt mais plutôt par la rareté du financement. D’ailleurs le gouvernement vient d’annoncer de nouvelles mesures le 21 juin 2012 en limitant le refinancement à 80% de la valeur marchande et une réduction de la période d’amortissement de 30 ans à 25 ans.

La Société Canadienne d’Hypothèque et de Logement (SCHL), cet organisme qui assure les hypothèques des Canadiens, assure présentement pour près de 550 milliards d’hypothèques. C’est un montant mirobolant. Étant une institution gouvernementale, c’est l’état (ie nous) qui devra ramasser la facture si le marché immobilier devait s’effondrer.

Le ministre Flaherty a donc proposé de remettre la SCHL sous l’égide du Bureau du Surintendant des Institutions Financières (BSIF), ce qui a comme conséquence l’application de nouvelles règles d’emprunt plus strictes. Plusieurs mesures sont discutées pour réduire le risque du système.
Premièrement, le gouvernement a plafonné à $600 milliards le montant d’hypothèques que la SCHL peut assurer. Ce plafond sera atteint, d’ici quelques années à moins que les banques reprennent sur leurs livres les hypothèques vendues à la SCHL lors de la crise financière de 2008. Les marges de crédit hypothécaire ont explosées de 8 milliards en 2001 à 64 milliards en 2010. L’endettement des canadiens continue de progresser à un
rythme insoutenable.

Le BSFI propose des changements qui auront un impact sur la disponibilité du financement dans le futur. Ça ne veut pas dire que tous ces changements seront adoptés mais ça discute de ceci à Ottawa.

• Requalifier les dossiers existants, en tenant compte des normes habituelles. Présentement les gens peuvent renouveler leur prêt hypothécaire sans se requalifier.

• Baisser le maximum assurable du ratio hypothèque/valeur marchande de 80% à 65% pour les travailleurs autonomes.

• Éliminer les cadeaux de remise de fonds de 5% offerts par les banques.

• Diminuer la marge de crédit hypothécaire de 80% à 65% de la valeur de l’immeuble.

• Tenir compte de la prime SCHL dans le calcul du ratio hypothèque/valeur marchande.
Le prix de l’immobilier continue à progresser parce que le prix est inversement corrélé avec la baisse des taux d’intérêt. Le levier financier des ménages canadiens augmente simplement car les taux d’intérêt se retrouvent à un plancher de 3%.

Question: Combien croyez-vous qu’un jeune couple ayant un revenu familial de $82,000 brute et un versement de voiture de $350 pourrait emprunter pour l’achat d’une première propriété. Ce jeune couple n’a pas encore accumulé le 5% et obtiendra un don des parents pour la mise de fonds de 5%.
Réponse : Ce jeune couple pourrait s’acheter une maison de $500,000 et obtenir un prêt de $489,012.50 incluant la prime d’assurance SCHL. Est-ce que c’est
raisonnable ?

Nous sommes bien loin des règles de jadis qui indiquaient qu’on avait les moyens de se payer une maison représentant 3 fois ses revenus bruts.
Qu’arrivera-t-il à ce couple dans 5 ans ? Il sera dans une trappe à souris !

Pourquoi ? Si les taux augmentent de 1%, même avec une progression de leur salaire de 2%, ces clients se retrouveront avec un ratio d’endettement dépassant les normes et ne pourront pas quitter leur institution financière actuelle et ne pourront pas négocier de meilleurs taux ailleurs. Avec les nouvelles règles de refinancement à 80%, ce couple ne sera pas en mesure de changer d’institution financière à l’échéance car il n’est presque plus possible de subroger les actes de prêts car elles sont de plus en plus universelles.

Qu’arrive-t-il à ce couple si la valeur marchande de leur résidence baisse de 10% à 15% dans les 5 prochaines années ? Le solde hypothécaire sera plus élevé que la valeur de leur résidence. Encore une fois ces clients seront dans une trappe à souris et ne pourront pas quitter leur prêteur actuel pour de meilleures conditions. Présentement les banques veulent des parts de marché, elles affichent un taux fixe 5 ans à 5.24% mais le taux négocié se situe à environ 3.19% en date du 22 juin 2012. Comme les clients ne pourront pas quitter leur banque actuelle en vertu des ratios hors normes, qu’est ce qui empêche la banque de renouveler le prêt au taux affiché au lieu du taux négocié dans 5 ans ?
Les solutions et nos recommandations :

1. Acheter selon vos moyens et non ceux proposés par les banques. Les banques tendent à être optimistes et très généreuses lors des prêts. Elles sont aussi après votre argent…

2. Modifiez vos hypothèques et vos marges hypothécaires en hypothèques fixes sur 10 ans. Les clients peuvent obtenir un taux fixe 7 ans à 3.69% et un taux fixe 10 ans à 3.89% en date du 22 juin 2012.

3. Faite affaire avec un courtier hypothécaire pouvant vous offrir les produits de plusieurs institutions financières et il saura vous guider et expliquer les nuances des produits. Par exemple la pénalité pour un terme de 10 ans est seulement de 3 mois d’intérêt après le 61 ième mois.

Article rédigé par Gilles Bouillon, Planiprêt Agence hypothécaire.

Publié par Hugo Neveu dans Actualité, Concept, Hypothèque | Pas de commentaire

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